【中古物件×リフォーム】費用を抑えるポイント・後悔しないための注意点とは

皆さん、こんにちは！
名古屋のリフォーム専門店エフォールです！

「コストを抑えてマイホームを手に入れるために、中古物件を購入してリフォームをしよう」と考える方は多いかと思います。
しかし、物件選びを間違えると「思ったよりリフォーム費用がかかった」「希望が叶わなかった」というケースも少なくありません。

そこで今回は中古物件の探し方、失敗例から学ぶ購入後の物件を理想通りにリフォームする方法、物件購入とリフォーム費用の予算配分まで、中古物件におけるリフォームの注意点を詳しく解説します。
これから物件を探す予定のある方、中古物件のリフォームをお考えの方はぜひ参考になさってください。

中古物件の探し方｜余計な費用をかけない3つの方法

中古物件を探す際、意外な落とし穴に気が付かず購入し、後から費用が高くついたという方も多くいらっしゃいます。
ここではどのように選べば余計な費用がかけず、最低限の予算に近づけられるか、注意点と共に紹介します。

①諸費用がかかるため、築年数はできるだけ浅い物件にする

中古物件を購入する際、見落としがちなのが諸費用の存在です。
物件価格だけに目が向きがちですが、登記費用・仲介手数料・各種税金などの諸費用は、築年数によって金額が大きく変わります。

特に注意が必要なのが固定資産税の軽減措置です。
一定の築年数・耐震基準を満たさない物件は、住宅ローン控除や登録免許税の軽減が受けられないケースがあります。築年数が古いほど、こうした優遇措置が使えなくなる可能性が高く、結果として諸費用の総額が大きくなりがちです。

物件価格が安くても、諸費用が高くなれば総支払額はかえって増えてしまうことがあります。
物件を比較する際は、「諸費用込みのトータルコスト」で判断しましょう。

②旧耐震基準の物件は追加工事が必要になる可能性があることを考慮する

1981年以前に建築確認を受けた建物は「旧耐震基準」で建てられており、現在の基準（新耐震基準）を満たしていない可能性があります。
こうした物件をリフォームする場合、耐震補強工事が別途必要になるケースがあります。

耐震改修工事の費用は、建物の状態や工法によって異なりますが、数十万円から100万円以上になることも珍しくありません。
リフォーム費用だけのつもりが、耐震工事が加わって予算オーバーとならないようご注意ください。

購入前に耐震診断済みかどうかを確認しておくと安心です。
旧耐震の物件であれば耐震補強にかかるおおよその費用も見積もった上で判断しましょう。

③梁(はり)・配管・分電盤の位置も購入前に確認しておく

構造の種類だけでなく、梁(はり)の出方・給排水管の位置・分電盤の場所などもリフォーム計画に大きく影響します。

例えば天井に大きな梁が出ていると、照明の位置が制限されたり、天井高を確保しにくくなることがあります。
また、給排水管の位置によっては、キッチンや浴室のリフォームが難しい・もしくは追加費用が発生することもあります。
食洗機や浴室乾燥機に大きく関係する分電盤の位置によっても希望通りにならなかったり、予算外の工事が必要になるケースも少なくありません。

「購入後に気づいたらやりたいリフォームができなかった」ということがないよう、内覧時にはリフォーム業者や建築士に同行してもらい、希望の工事が実現できるかどうかを確認しておくことをおすすめします。

＼当社は家探しや内覧からご一緒します／

物件購入後のリフォーム、理想を叶える方法は？～失敗例から解説～

「良い中古物件を見つけたと思ったのに、いざリフォームの計画をすると思うようにいかなかった」という声をよく耳にします。
そうならないよう、失敗例をもとに成功するためのポイントを探ってみましょう。

失敗例「物件購入後、リフォームの相談をしたら構造のせいで叶わなかった」

「壁を取り払って広いリビングにしたかったが、撤去できない壁や柱のせいでできなかった」というケースは非常に多いです。
特にツーバイフォーや壁式構造_※の物件では撤去できない壁が多く、中古物件購入後に「思い描いていたリノベーションができない」と判明することがあります。
反対に在来軸組やラーメン構造_※の物件ではリノベーションの自由度が高くなります。

↓当社、エフォールのYouTubeチャンネルでも物件の構造について紹介しています。ぜひご覧ください。

失敗例「追加工事が重なって費用が大幅に増えた」

「キッチンを移動したかったが、配管の位置が遠く、追加の配管工事で費用が大きく上がった」「電気容量が足りないと判明し、分電盤の交換と配線の引き直しが必要になった」など、予期せぬ追加費用が発生するケースがあります。

古い物件では、配線・配管が老朽化していたり、現在の生活スタイルに合っていない設備が多いことがほとんどです。
また、表面上は問題なく見えても、内部に老朽化が進んでいるケースもあります。

中古物件購入＋リフォームで、ベストな予算計画は？

中古物件購入＋リフォームで失敗しないためには、物件の購入価格とリフォーム費用のバランスを最初から意識しておくことが成功の秘訣です。
ここでは予算オーバーを防ぐ考え方の基本を紹介します。

リフォームの優先順位を決めてから予算を振り分ける

すべての希望を叶えようとすると、必然的に費用は膨らみます。
だからこそ、以下を例に「絶対に変えたい場所」と「あとでもいい場所」を事前に整理しておくことをおすすめします。

• キッチンとバスルームのリフォームは優先度は高め（水回りは後から工事すると費用が上がりやすい）
• 内装（壁紙・床材）は費用対効果が高い
• 間取り変更は構造的な確認が必要で費用も高くなる

このように優先順位をつけておくと、「予算内で何ができるか」の交通整理がしやすくなります。
リフォーム業者に相談する際も、優先項目が明確になっていればプランニングがスムーズに進みます。

築年数別の目安費用感を把握する

物件の築年数によって、リフォームにかかる費用の目安も変わってきます。
ご自身の希望するリフォームの規模感と物件の築年数・状態のバランスを見ながら、最適な物件を選びましょう。

・築10〜20年程度の物件：設備や内装の傷みが中心で、比較的コンパクトなリフォームで対応できることが多いです。水回りや内装の刷新だけでも、住み心地を大きく改善できます。

・築20〜30年程度の物件：給排水管の劣化・電気設備の老朽化なども見られ始め、設備系のリフォーム費用がかかる可能性があります。

・築30年以上の物件：耐震性の確認・補強工事が必要になる可能性が高く、フルリノベーションに近い規模になることもあります。一方で物件価格が大きく下がっている分、リフォームに費用を充てやすいという面もあります。

リフォームローン・住宅ローンの活用も視野に

中古物件の購入費用とリフォーム費用を合算して住宅ローンを組めるリフォーム一体型住宅ローンという選択肢もあります。
リフォーム費用を別途ローンで賄う場合に比べて金利が低く、総返済額を抑えられる可能性があります。

また、耐震改修や省エネリフォームには国や自治体の補助金・減税制度が活用できる場合があります。
これらをうまく組み合わせることで実質的な負担を軽減できるので、自治体のHPや地域密着のリフォーム業者に確認をしてみましょう。

＼国や名古屋市で実施している補助金情報はこちら／

名古屋の中古物件＋リフォームならエフォールにご相談を！

当社、名古屋市のリフォーム会社『エフォール』では、物件探し・物件購入・リフォーム(リノベーション)・アフターケアまで全てサポートや施工が可能です。
物件の状態や地域相場、希望通りのリフォームができるかどうかなど、相談しながらご判断いただくことができるので失敗するリスクを大幅に減らせます。

「こんな質問していいのかな」
「予算はできるだけ抑えたい」
「何から始めたらいいか分からない」など、何でもお気軽にご相談ください。
これまで1,000件以上のリフォーム現場を見てきた経験豊富なスタッフが、お客様の立場に立って親切・丁寧にご案内します。

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